PAGO CON DINERO DE SU PROPIO PECULIO
PAGO CON DINERO DE SU PROPIO PECULIO.
Cuando vas a comprar casa con crédito Infonavit, es una linea que viene mencionada en la primer cantidad que aparece en la CARTA DE INSTRUCCION NOTARIAL (la carta de instrucción notarial es el documento donde dice cuánto está pagando Infonavit por la casa y por asi decirlo la orden de pago) cuando todo esta listo para que se firme la escritura en Notaria... Linea que muchos muy malos Asesores Inmobiliarios, aprovechándose del desconocimiento de los derechohabientes y también de los que venden sus casas, LO USAN PARA QUEDARSE CON UN DINERO QUE NO LES CORRESPONDE.
Pero... ¿Qué siginfica PAGO CON DINERO DE SU PROPIO PECULIO?
Es una cantidad que el comprador tiene que pagar de SU PROPIA BOLSA.
¿Qué hacen los malos asesores? le dicen al comprador que lo tienen que pagar, cuando muchas veces es una cantidad que NO SE DEBE DE TOMAR EN CUENTA.
OJO, hay veces en que sí, pero el punto es APRENDER y saber cuáles son las ocasiones en que sí aplica y cuáles no.
Quiero enseñarte en CUÁL NO APLICA, para que no te hagan fraude cobrándotelo.
Todo comienza con el VALOR PACTADO DE VENTA ENTRE COMPRADOR Y VENDEDOR. Ojo con este dato!! es el más importante si quieres que te quede claro CUÁNDO NO APLICA PAGARLO.
Antes de meternos en ver lo que es la Carta de Instrucción Notarial, debe quedarte muy claro estos conceptos:
*PRECIO DE LA CASA, O PRECIO DE COMPRAVENTA, O PRECIO PACTADO DE COMPRAVENTA ENTRE COMPRADOR Y VENDEDOR son lo mismo. Es el precio que te dijeron que costaba la casa. Cuanto fuiste a ver la casa, el vendedor te dijo que esa casa costaba TAL PRECIO. Debe ser un precio cierto y fijo, no debe estar sujeto a cambios. Si después de que dijiste que sí querías la casa porque viste que te alcanzaba con tu credito y después te cambian el precio de venta, hace que dudes de un buen trato, le quita seriedad y debes sospechar de la compraventa. Para este precio no es importante que sea igual al VALOR AVALUO. Por lo general las casas se venden por debajo del valor avaluo o exactamente en su valor avaluo. En raras ocasiones se venden por encima de ese valor, porque el comprador lo acepta porque pudiera ser de mucha importancia comprar la ubicación.
*VALOR AVALUO, Es el valor comercial que tiene la casa, presentado por escrito en un documento llamado AVALUO, que para poder ser usado en la compraventa debe estar certificado por la autoridad gubernamental, resultado de una inspección presencial a la casa por un perito calificado, que revisa el estado de conservacion de la casa, los metros de construccion y las instalaciones y equipamiento fijos que le aumentan el valor a la simpre casa, como cocina integral, bardas propias, cochera techada, firme de cemento en cochera, loseta, refrigeraciones, etc etc. O las cosas que se lo quitan, como mal estado de muros y techos, falta de pintura, roturas en los muros, hoyos, etc etc. Una inspección de avaluo podria descalificar la casa para crédito, por ejemplo las casas de construccion de madera o de adobe. Por lo general y actualmente, el valor avaluo es ligeramente mayor al valor de venta, (en el pasado habia casas que se vendian muy baratas por estar en zonas muy feas y despobladas, y su valor avaluo era notablemente mas alto).
CONOCIENDO LA CARTA DE INSTRUCCION NOTARIAL.
¿Cuáles son las cantidades que aparecen?
1.- PAGO CON DINERO DE SU PROPIO PECULIO. Esta cantidad resulta de restarle al VALOR DE VENTA DECLARADO A INFONAVIT el pago que se hace directo a la cuenta del vendedor y, si lo hubiera, el pago de la hipoteca anterior (lo que el vendedor de la casa le debia a Infonavit o a algun banco). Tambien cuando haya en su caso PAGO DE LA CUV se descuenta (mas abajo explico lo que es).
2.- PRECIO DE COMPRA-VENTA. Es el precio que el asesor Inmobiliario puso en la solicitud de crédito como precio de compra-venta, pudiendo ser JUSTO el PRECIO PACTADO ENTRE COMPRADOR Y VENDEDOR, u otro valor más alto (lo más alto que puede y debe ponerse aquí como valor de venta es lo que haya salido de valor en el avalúo).
3.- PAGO PARCIAL DEL PRECIO DE COMPRA-VENTA. Es la cantidad que Infonavit alcanza a pagar por la casa. Puede ser el valor total pactado por comprador y vendedor, puede ser menor, o puede incluso ser mayor.
4.-PAGO DE LA CUV. Este es un cobro de 301.60 que por escrituras Infonavit carga al vendedor de la propiedad. O sea, es parte del pago por la casa. CUV significa clave única de vivienda.
5.- PAGO PARCIAL DEL PRECIO DE COMPRA-VENTA A LA PARTE ACREEDORA. Es lo que el vendedor de la propiedad debia a otra institucion o al mismo Infonavit por la casa.Las casas pueden venderse aunque tengan deuda. Tal deuda se paga con el nuevo crédito del comprador.
Basicamente estas son las cantidades que casi siempre aparecen. A veces no hay pago de CUV, y tambien a veces no hay adeudo a algun acreedor.
ESTE SERIA UN EJEMPLO DONDE LA INSTRUCCION NOTARIAL TIENE EL PRECIO REAL DE LA CASA, QUE VAMOS A PONER DE $800,000.00
Si (2) tienes un precio de compraventa en la instrucción notarial de $800,000.00
y (3) tienes un pago parcial del precio de compraventa de $600,000.00
y (4) tienes un pago de CUV por $ 301.60
y (5) tienes un pago parcial a la parte acreedora de $150,000.00
___________
Infonavit va a considerar que está haciendo un pago de: $750,301.60
NO ESTA PAGANDO EL TOTAL DEL PRECIO DE COMPRAVENTA (800,000.00)
entonces va a poner en el numero uno:
(1) PAGO CON DINERO DE SU PROPIO PECULIO $ 49,698.40
porque es lo que falta para completar 800mil. (Haz la resta y verás).
Entonces la instrucción notarial tuviera las cantidades y los números así:
PAGO CON DINERO DE SU PROPIO PECULIO $ 49,698.40
PRECIO DE COMPRAVENTA $ 800,000.00
PAGO PARCIAL DEL PRECIO DE COMPRA-VENTA $ 600,000.00
PAGO DE LA CUV $ 301.60
PAGO PARCIAL DEL PARCIAL A LA PARTE ACREEDORA $ 150,000.00
Espero que puedas ver lo sencillo que es hasta aquí... al precio de compraventa (en azul) réstale las cantidades en rojo, y te va a resultar como diferencia el PAGO CON DINERO DE SU PROPIO PECULIO.
AHORA UN EJEMPLO EN QUE LA INSTRUCCION NOTARIAL NO TIENE EL PRECIO REAL DE LA CASA SINO UNO MAYOR.
Supongamos que el
PRECIO PACTADO ENTRE COMPRADOR Y VENDEDOR es de $580,000.00
Pero el precio que se le puso a la solicitud de crédito es igual de $800,000.00
Obviamente el pago con dinero de su propio peculio NO SERIA REAL porque el precio de compraventa fué mucho menor.
Tomando en cuenta los números anteriores, y sabiendo que el precio real de compraventa pactado entre comprador y vendedor es de 580mil, el resultado en la instrucción notarial se veria igual (porque se esta poniendo el valor de 800mil y vamos a suponer que es el mismo cliente con el mismo monto de crédito y se alcanzaron a pagar las mismas cantidades:
PAGO CON DINERO DE SU PROPIO PECULIO (no es real) $ 49,698.40
PRECIO DE COMPRAVENTA ELEVADO $ 800,000.00
PAGO PARCIAL DEL PRECIO DE COMPRA-VENTA $ 600,000.00
PAGO DE LA CUV $ 301.60
PAGO PARCIAL DEL PARCIAL A LA PARTE ACREEDORA $ 150,000.00
LOS SIGUIENTES NUMEROS NO SE VEN EN PAPEL PORQUE EN NINGUN LADO ESTA EL PRECIO REAL DE VENTA:
Pago al vendedor (las tres cantidades de rojo) $ 750,301.60
el valor de venta real de la casa de $ 580,000.00
DIFERENCIA A FAVOR DEL COMPRADOR $ 170,301.60
En este ejemplo no hay pago con dinero de su propio peculio sino al contrario, hay un deposito que excede en $170,301.60 el precio pactado entre comprador y vendedor.
Cuando se van a firmar escrituras, son tantos numeros los que se ven en las hojas que muchas veces los compradores no preguntan, y si preguntan el asesor los marea con explicaciones enredosas... que es una cantidad que Infonavit dice que la tiene que pagar el comprador. Incluso pueden decirte que le preguntes al Notario lo que significa, y el Notario va a decir que eso significa que tú tienes que pagar ese dinero de tu bolsa, pero date cuenta que el Notario no está enterado del precio real de venta, él hace su trabajo en base a los valores que vienen por escrito.
Ese es el dato importante, el precio real pactado entre comprador y vendedor, si es menor al mencionado en la Instrucción Notarial NO SE TIENE QUE PAGAR.
***IMPORTANTE*** Si el precio de compraventa pactado entre comprador y vendedor y el precio de compraventa mencionado en la Carta de Instrucción Notarial ES EL MISMO, entonces sí tienes que pagar ese dinero de tu propia bolsa. Infonavit no alcanzó a pagar el precio y entonces tienes que completarlo de tu propia bolsa.
Por ultimo, y espero que lo anterior no te haya enredado, hay otra forma en que el pago de tu propio peculio también es real. En veces Infonavit no acepta pagar los impuestos por comprar como lo hace en todos los casos pero son casos aislados.
Mucha gente me escribe whatsapp de muy diversos lugares queriendo asesoria para entender su carta de instruccion notarial.
Si tú también lo quieres hacer, por favor enviame por whatsapp 3 cosas:
1.-Carta de instruccion notarial.
2.-Condiciones financieras definitivas. (es otro documento que si no lo tienes lo puedes pedir)
3.-Precio pactado de compraventa entre comprador y vendedor.
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Alfredo López
Asesor Certificado de Infonavit
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